- Cos'è la proposta irrevocabile di acquisto
- Forma e contenuto della proposta
- Gli effetti della proposta
- La registrazione della proposta
Cos'è la proposta irrevocabile di acquisto
La proposta è prevista in linea generale dagli articoli 1326 e seguenti del codice civile e rappresenta uno dei possibili modi di conclusione di un contratto.
Nella prassi della compravendita immobiliare, la proposta di acquisto è il primo passo del processo di formazione del contratto di compravendita.
Con essa il potenziale acquirente, dopo aver visitato l’immobile e fatto gli opportuni controlli, sottoscrive una proposta di acquisto, in genere irrevocabile.
Forma e contenuto della proposta
La proposta viene fatta per iscritto ed inviata al venditore sotto forma di telegramma o di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Essa deve contenere:
- i dati identificativi del venditore, del compratore e dell'immobile
- il prezzo
- le modalità e i termini di pagamento
- la data e il luogo dell'atto successivo (compromesso o rogito)
- la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione. In genere si prevede che fino a tale scadenza la proposta si considera irrevocabile.
- le eventuali penali previste in caso di inadempienza
- la clausola "proposta valida salvo accettazione mutuo", se si intende richiedere un mutuo.
Gli effetti della proposta
La proposta di acquisto può essere revocata fino al momento in cui il proponente stesso non viene a conoscenza dell'accettazione del venditore.
In genere, tuttavia, nelle proposte di acquisto viene inserita la clausola per cui il proponente non può revocare la proposta prima della scadenza del termine indicato per l'accettazione. In tal caso, una eventuale revoca sarebbe senza effetto (articolo 1329 del codice civile).
Il venditore, invece, è libero di accettare o meno la proposta.
Mancata accettazione del venditore
Se il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il compratore può ritenersi libero dagli impegni firmati, poichè la promessa perde efficacia. In tal caso, se l'acquirente avesse versato somme a titolo di caparra o di acconto, queste devono essere restituite.
Accettazione del venditore
Se il venditore accetta la proposta, invece, entrambe le parti restano vincolate agli impegni sottoscritti (articolo 1326 del Codice Civile).
L'accettazione va fatta con telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno.
La registrazione della proposta
La proposta di acquisto di per sè non è soggetta a registrazione, essendo un atto unilaterale.
Essa, tuttavia, deve essere registrata nel momento in cui viene accettata dal venditore, indipendentemente dalla successiva stipula del preliminare o del rogito.
Così ha stabilito il Ministero delle Finanze, con la risoluzione n. 63/E del 25/02/2008.
Il termine per la registrazione (venti giorni) comincia a decorrere dal giorno di avvenuta comunicazione dell’accettazione della proposta (ossia dal giorno in cui il proponente viene a conoscenza che la sua proposta è stata accettata).