Fondo patrimoniale: valida l'ipoteca iscritta dopo la vendita

Vendita del fondo patrimoniale - ipoteca iscritta dopo la vendita ma prima della trascrizione - opponibilità all'acquirente

La Cassazione si è pronunciata su una interessante questione relativa alla vendita di un bene facente parte di un fondo patrimoniale e all'opponibilità dell'ipoteca iscritta dopo la vendita (Cassazione, sentenza del 30 agosto 2018, n. 21385).

In particolare, la Corte ha affermato il principio per cui la vendita di un immobile vincolato in fondo patrimoniale determina la cessazione immediata del vincolo del fondo sin dalla data della vendita stessa e non dalla (successiva) data della trascrizione nei registri immobiliari.

La conseguenza di tale principio è che, se un creditore iscrive un'ipoteca giudiziale dopo che il contratto di vendita sia stipulato ma prima della sua trascrizione, l'ipoteca risulta comunque validamente iscritta e quindi opponibile all'acquirente.

La Cassazione infatti sostiene che il problema dell'opponibilità al creditore ipotecario dei vincoli nascenti dal fondo patrimoniale, pur dopo l'alienazione dell'immobile, non deve essere risolta in base al criterio della anteriorità o posteriorità della trascrizione dell'atto di compravendita, in quanto tale criterio vale nei rapporti fra terzo creditore e acquirente del bene ipotecato: l'omessa trascrizione rende l'atto inopponibile al creditore, cioè "contro" di lui.

Qui si tratta, invece, di un atto dispositivo favorevole al creditore, in quanto determina l'immediata fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale (e quindi la sua pignorabilità).

Viene quindi in rilievo il principio consensualistico, secondo cui gli effetti del contratto sì producono con il semplice accordo fra le parti (articolo 1326 del Codice civile).

D'altra parte, la trascrizione degli atti elencati dall'articolo 2643 del Codice civile non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell'atto stesso.

Coordinando il principio consensualistico con quello dell'efficacia meramente dichiarativa della trascrizione della compravendita immobiliare, si ottiene che gli effetti dell'atto dispositivo non sono opponibili al terzo, se per lui pregiudizievoli, fintanto che l'atto non risulta dai pubblici registri immobiliari; ma ciò non esclude che il terzo non possa invece avvalersi di quegli effetti, se per lui favorevoli.

Rientra in quest'ultima ipotesi anche il caso, come quello in esame, in cui l'atto dispositivo del bene determina sia effetti favorevoli per il creditore (la fuoriuscita dell'immobile dal fondo patrimoniale nel quale era stato conferito, e che impediva la pignorabilità del bene), sia sfavorevoli (la fuoriuscita dell'immobile dalla sfera patrimoniale del debitore).

In una simile circostanza, mentre il conflitto fra acquirente e creditore dell'alienante va risolto secondo il criterio della priorità della trascrizione, nei rapporti fra venditori e creditore i primi non possono opporre al secondo, quale fattore ostativo all'assoggettamento del bene a pignoramento, la mancata trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.

Ciò in quanto, lo si ribadisce, il sistema delle trascrizioni degli atti dispositivi aventi ad oggetto beni immobili e mobili registrati ha natura di pubblicità dichiarativa e costituisce un onere imposto dalla legge a tutela del terzo.

Infatti, gli atti soggetti all'onere della trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

In altri termini, la trascrizione giova a rendere opponibile al terzo un atto per lui pregiudizievole.

Dunque, l'omesso espletamento della formalità dichiarativa non potrà essere invocato dalle parti del contratto con una funzione diametralmente opposta a quella che le è propria, ossia a discapito del terzo estraneo al rapporto, al fine di impedirgli di giovarsi degli effetti di un atto a lui favorevole.

Pertanto, nel caso in esame deve concludersi che il creditore del venditore, avendo iscritto l'ipoteca sull'immobile dopo che lo stesso era stato venduto, può giovarsi di tale alienazione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli derivanti dall'essere appartenuto, tale immobile, ad un fondo patrimoniale.

Di contro, poiché l'acquisto del terzo è stato trascritto successivamente all'iscrizione dell'ipoteca, tale acquisto non è opponibile al creditore.

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