Casa in comunione - uso esclusivo - canone

E' tenuto a pagare il canone il comproprietario che utilizza la casa comune in modo esclusivo

La Cassazione, con sentenza del 19 marzo 2019, n 7681 ha ribadito l'importante principio per cui chi utilizza il bene comune (nella specie una casa di abitazione) in modo esclusivo, senza un titolo che giustifichi l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione deve corrispondente agli altri comproprietari i frutti civili.

I frutti civili possono essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione.

E infatti, seppure è vero che l'articolo 1102 del Codice civile consente a tutti i comunisti di utilizzare la cosa comune, è anche vero che la stessa norma pone un limite, ossia non deve essere impedito l'esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, in particolare, si trattava della occupazione di una casa in comunione, da parte di uno solo dei comproprietari.

Quest'ultimo sosteneva di aver sempre occupato l'immobile a titolo di comproprietaria, come consentito dall'articolo 1102 citato, e di non aver mai vietato o impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso: pertanto, a suo dire, non era tenuta a versare alcuna indennità agli altri comproprietari.

La Cassazione, invece, è di contrario avviso e afferma che, laddove per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, i comproprietari possono deliberarne l'uso indiretto (ad esempio, dando l'immobile in locazione e ripartendo i canoni).

Tuttavia, prima e indipendentemente da ciò, nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera (come certamente è una abitazione), il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti: frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (nello stesso senso: Cassazione, sentenza n. 20394/ 2013; Cassazione, sentenza. n. 5156/2012; Cassazione, sentenza n. 7881/2011).

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