Acquisto da una cooperativa e vincolo di inalienabilità

Il socio di una cooperativa edilizia perde i benefici "prima casa" se vende entro cinque anni dal rogito

Il socio di una cooperativa edilizia, assegnatario di un appartamento per il quale ha goduto delle agevolazioni "prima casa", decade dai benefici se rivende l'immobile prima che siano trascorsi cinque anni dalla data del rogito notarile.

Attenzione: il termine di cinque anni decorre dalla data del rogito e non dal verbale di consegna con cui è avvenuta l'assegnazione provvisoria.

Questo principio è stato chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 67/E del 17 marzo.

Ciò in quanto il socio assegnatario, pur avendo un diritto di godimento sull'immobile in forza dell'assegnazione, non ha ancora il diritto di proprietà sullo stesso.

Solo il rogito determina l'effetto traslativo, ossia il trasferimento del diritto di proprietà dalla cooperativa al socio.

Ne consegue che fino all'assegnazione definitiva (i.e. trasferimento) al socio, la cooperativa rimane proprietaria dell'immobile e la legittimazione a possedere l'alloggio - successivamente al verbale di consegna - deriva da un diritto personale che l'assegnatario vanta nei confronti della cooperativa in dipendenza del rapporto sociale.

Tale conclusione è coerente con l'indirizzo della Corte di Cassazione la quale, nel precisare che l'acquisto della proprietà dell'alloggio da parte del socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa si verifica al termine di un procedimento plurifasico, chiarisce, altresì, che l'assegnazione dell'alloggio al socio non può di per sé spiegare alcun effetto traslativo senza la successiva stipula del contratto di mutuo individuale, perché essa attribuisce esclusivamente un diritto di godimento (Cassazione, sentenza del 27 febbraio 2007, n. 4626).

Conclude quindi l'Agenzia delle Entrate affermando che "tenuto conto della inidoneità della natura dell'atto di assegnazione provvisoria a dar luogo al trasferimento del diritto di proprietà dell'alloggio, si osserva che la nota II-bis, punto 4, posta in calce all'articolo 1, Tariffa parte prima allegata al TUR, stabilisce che ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro con aliquota agevolata è necessario che sia posto in essere un atto traslativo del diritto di proprietà di case non di lusso, ovvero atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione. La medesima disposizione prevede, altresì, che il periodo quinquennale di inalienabilità dei beni acquistati godendo dell'agevolazione tributaria in esame decorre dalla data del loro acquisto. Peraltro, solo la data della registrazione della compravendita ... segna la nascita della possibilità (e del dovere) dell'ufficio di acclarare la non spettanza del beneficio, richiedendo il versamento della maggiore somma dovuta in applicazione dell'aliquota ordinaria... (Cass. Civ., Sez. Unite, 21 novembre 2000, n. 1196)".

In conclusione, si ritiene che la soluzione prospettata dall'interpellante non possa trovare accoglimento, posto che il periodo quinquennale di inalienabilità decorre dalla data del rogito notarile che dà luogo al trasferimento del diritto reale di proprietà dalla cooperativa al socio assegnatario.

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