Locazione: nullità dei patti non registrati

In materia di locazione, i patti non registrati e quelli che prevedono un canone maggiore di quello risultante dal contratto sono nulli

In materia di locazione, la Cassazione ha nuovamente affrontato la questione della nullità del patto che prevede un canone superiore a quello previsto nel contratto scritto e registrato. Ha altresì preso in esame anche la problematica della validità o meno del contratto di locazione non registrato o tardivamente registrato, rimettendo la questione alle Sezioni Unite in ragione del contrasto esistente sul punto (Cassazione, sezione III civile, ordinanza interlocutoria del 3 gennaio 2014, n. 37).

La Sezione III della Cassazione, prima di rimettere la questione alle Sezioni Unite, ha espresso il proprio orientamento, affermando i seguenti principi.

Quanto ai patti che prevedano un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto, ritiene che tale patto sia nullo ai sensi dell'articolo 13, comma 1, Legge n. 431/1998. Tale norma, infatti, pone il principio della invariabilità del canone fissato nel contratto originariamente stipulato per tutto il tempo della durata del rapporto stabilita dalla legge.

il legislatore ha ritenuto meritevole di tutela l’esigenza del conduttore di godimento dell’immobile a condizioni economiche stabili ed immutabili per tutta la durata del rapporto

A tutela del conduttore, quale parte economicamente più debole, una volta fissato il canone contrattuale (con contratto scritto, come impone a pena di nullità l’articolo 1, comma 4, Legge n. 431 del 1998, e registrato, in conformità alla regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’ammontare del canone ai sensi dell'articolo 21 Legge n. 449 del 1997), il legislatore ha previsto il divieto, a pena di nullità, di concludere accordi aventi ad oggetto la maggiorazione del canone, che (a parte la previsione di forme di aggiornamento come quelle correlate ai dati ISTAT, senza limiti percentuali) deve pertanto rimanere per tutta la durata del rapporto quello originariamente determinato (articolo 13, comma 1, Legge n. 431/1998)

La previsione di immutabilità del canone, a pena di nullità, si coordina, rafforzandola, con quella dell’articolo 2, comma 1, secondo periodo, Legge n. 431/1998, contemplante la modifica delle condizioni contrattuali, tra le quali deve ritenersi compresa la determinazione dell’importo del corrispettivo, solo in relazione ad un rinnovo da concordare alla seconda scadenza del contratto

Riguardo poi le conseguenze dell'omessa registrazione del contratto di locazione o del patto aggiunto che prevede un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, tale patto è certamente volto a realizzare proprio il risultato vietato dalla norma fiscale, ossia a garantire al locatore di ritrarre dal concesso godimento dell’immobile un reddito superiore rispetto a quello assoggettato ad imposta. Esso costituisce allora lo strumento dal locatore in particolare piegato al conseguimento dello specifico risultato vietato dalla norma, e cioè il risparmio d’imposta. La causa concreta di tale patto consente tuttavia di disvelare siffatta finalità di elusione fiscale, deponendo per la conseguente relativa nullità. Diversamente da quanto affermato dalla Cassazione con precedente sentenza n. 16089/2003, tale patto non può allora riconoscersi come valido ed efficace, impingendo esso nel risultato vietato in violazione dell’interesse pubblicistico sotteso alla norma fiscale elusa.

Come questa Corte, anche a Sezioni Unite, ha ( in diverse fattispecie ma) in termini generali avuto modo di affermare, la norma tutelante interessi pubblicistici si profila per ciò stesso come imperativa ed inderogabile, non soltanto nei rapporti tra P.A. e privato (cfr. Cassazione, Sezioni Unite, sentenza del 17 giugno 1996, n. 5520) ma anche nei rapporti tra privati (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza del 17 dicembre 1984, n. 6600).  

Gli interessi pubblici sono infatti indisponibili da parte dei privati, cui non può ritenersi concesso di vanificare gli interessi pubblicistici tutelati mediante l’adozione di schemi negoziali comunque idonei a pervenire in concreto ad un risultato corrispondente a quello vietato dal legislatore.

Pertanto, in considerazione dello scopo pratico dalle parti (e in particolare ad una di esse, il locatore) con tale stipulazione appunto perseguito, e quindi della relativa causa concreta, essa si rivela pertanto come imprescindibilmente connotata dalla vietata finalità di elusione fiscale, e, pertanto, conseguentemente affetta da invalidità.

Né alla relativa tardiva registrazione può attribuirsi una qualche efficacia sanante.

L’imposta dovuta, infatti, va senz’altro determinata con riferimento all’importo del canone indicato nel contratto scritto e registrato, e al locatore non è comunque consentito percepire legittimamente un canone maggiore di quello (originariamente) assoggettato ad imposta. Ne consegue che, a parte quanto già più sopra osservato in ordine alla possibilità per le parti di originaria determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto ovvero con variazione in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (Cassazione, sentenza del 28 luglio 2013, n. 19802), solamente in caso di nuovo accordo, novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato, risulta per le parti possibile modificare il precedente assetto negoziale, con conseguente relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale.

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