Locazione e affitto di azienda

In caso di cessione di azienda, è escluso il subentro automatico nella locazione

In tema di cessione d'azienda, che comprenda un immobile dato in locazione, la Cassazione ha affrontato la questione relativa al subentro nel contratto di locazione da parte del cessionario dell'azienda (Cassazione, sentenza del 30 ottobre 2014, n. 23087).

In particolare ci si è chiesti se il cessionario dell'azienda subentri automaticamente nel contratto di locazione per effetto della sola cessione dell'azienda o se piuttosto sia necessaria anche una convenzione ad hoc tra lo stesso cessionario ed il cedente-conduttore.

Il dubbio nasce in quanto l'articolo 2558 del Codice civile sembrerebbe prevedere un subentro automatico nei contratti relativi all'azienda ("Art. 2558. Successione nei contratti. Se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell'alienante.

Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell'usufruttuario e dell'affittuario per la durata dell'usufrutto e dell'affitto").

D'altra parte, l'articolo 36 della Legge 392/78 sembrerebbe invece richiedere una specifica previsione in tal senso tra cedente e cessionario dell'azienda ("36. Sublocazione e cessione del contratto di locazione. Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte").

Orbene, la Cassazione ha ritenuto che il conflitto tra le due norme sia soltanto apparente, in quanto la successione nel contratto di locazione è prevista soltanto come una "possibilità" (quindi eventuale), che pertanto si verifica solo in presenza di uno specifico accordo in tal senso.

Precisa inoltre che l'articolo 2558, citato, introduce soltanto una "presuzione" di successione nei contratti facenti capo all'azienda, superabile con la prova contraria.

In concreto, la cessione del contratto di locazione (in aggiunta alla cessione dell'azienda) può ritenersi avvenuta solo in presenza di uno specifico accordo tra cedente e cessionario. In mancanza, tale cessione può soltanto presumersi dalla circostanza che il locatore abbia di fatto accettato i pagamenti del canone da parte del cessionario dell'azienda, senza nulla eccepire (in tal senso, si richiamano i seguenti precedenti giurisprudenziali: Cassazione, sentenza n. 7686/2008; Cassazione, sentenza n. 4986/2013).

 

 

 

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