L'usucapione: presupposti e opponibilità a terzi

L'usucapione rappresenta un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale. Essa è opponibile a terzi indipendentemente dalla trascrizione nei registri pubblici.

  1. Cos'è l'usucapione
  2. I presupposti dell'usucapione
  3. Gli effetti dell'usucapione: trascrizione ed opponibilità a terzi

Cos'è l'usucapione

Il Codice civile intende per usucapione il modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

L'usucapione risponde all'esigenza di eliminare le situazioni di incertezza circa l'appartenenza dei beni, in presenza di una consolidata situazione di fatto, qual è il possesso di un bene protratto per un certo tempo.

Possono essere usucapiti sia i beni mobili che i beni immobili.

Sono esclusi dall'usucapione i diritti aventi per oggetto beni demaniali e del patrimonio dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

I presupposti dell'usucapione

Presupposti dell'usucapione sono:

Il possesso

È bene precisare cosa si intende per "possesso".

L'articolo 1140 del Codice civile definisce il possesso come "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa".

Da tale definizione si ricavano due elementi che caratterizzano il possesso:

  1. elemento oggettivo, consistente nella disponibilità della cosa, anche solo potenziale;
  2. elemento soggettivo, consistente nell'intenzione di tenere la cosa come propria mediante l'esercizio di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (cosiddetto "animus possidendi"). 
    L'elemento soggettivo è fondamentale per distinguere la semplice detenzione (che non porta all'usucapione) dal possesso (che invece può portare all'usucapione).
    Nella detenzione si ha la disponbilità dell'oggetto senza l'intenzione di renderlo proprio. Ciò avviene ad esempio quando si riceve un bene in prestito. Pur avendo la disponibilità del bene, questo non potrà essere usucapito perchè manca l'intenzione di fare "proprio" il bene.
    Il processo di usucapione, quindi, non avrà inizio, a meno che non intervenga un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso vero e proprio. Ciò avviene, ad esempio, quando colui che ha preso in prestito il bene comunichi in modo inequivoco la volontà di appropriarsi di esso, negandone la restituzione.
    Da tale momento inizieranno a decorrere i termini per l'usucapione.

Occorre precisare quanto segue.

Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa. Ad esempio non può usucapire la proprietà di un bene chi ha l'usufrutto del bene stesso.

In tal caso l'usucapione della proprietà è possibile solo se il titolo del possesso muti per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione fatta dal possessore contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.

I requisiti del possesso

Ai sensi del Codice civile il possesso deve essere:

  • inequivoco: deve cioè consistere in modo certo nell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
  • pacifico e pubblico: ossia non acquistato in modo violento o clandestino. Se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l'usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.
  • continuato e non interrotto: è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.

Il possesso può essere sia di buona che di mala fede. La distinzione (tra possesso in buona fede e possesso in mala fede) influisce solo sull'individuazione del tempo necessario per il compimento dell'usucapione.

Il decorso dei termini di legge

I tempi necessari affinchè si realizzi l'usucapione sono:

  • per i beni immobili: 20 anni
  • per i beni immobili acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto: 10 anni dalla data della trascrizione
  • per le universalità di beni mobili: 20 anni
  • per i beni mobili acquistati senza titolo idoneo e posseduti in buona fede: 10 anni
  • per i beni mobili acquistati senza titolo idoneo e posseduti in mala fede: 20 anni
  • per i beni mobili iscritti in pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo e che sia stato debitamente trascritto: 3 anni dalla data della trascrizione
  • per i beni mobili iscritti in pubblici registri, quando manca almeno una delle condizioni ora citate: 10 anni

Nel calcolare il tempo necessario per l'usucapione, occorre tenere presenti le seguenti regole.

Il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto anche nel tempo intermedio (articolo 1142 del Codice civile).

Il possesso attuale non fa presumere il possesso anteriore, salvo che il possessore abbia un titolo a fondamento del suo possesso; in questo caso si presume che egli abbia posseduto dalla data del titolo (articolo 1143 del Codice civile).

In caso di successione mortis causa, il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione. Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti (articolo 1146 del Codice civile).

Interruzione dei termini

Il decorso del termine per usucapire può essere interrotto:

  • dal compimento di determinati atti da parte del titolare del bene.
    In proposito l'articolo 1165 del Codice civile richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione.
    L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
    La diffida stragiudiziale del proprietario non è idonea ad interrompere il termine dell'usucapione.
    Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.
  • dalla perdita del possesso per oltre un anno (articolo 1167 del Codice civile);
  • dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore.
    In proposito, ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario  da  parte  del possessore, idoneo  ad  interrompere  il termine  utile  per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi  degli articoli  1165 e 2944 del Codice civile, non è sufficiente un mero atto o fatto  che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del  diritto  da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata  o  per fatti  in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (Cassazione, 23 giugno 2006  n. 14654).
    In base a tale principio, deve ritenersi, ad esempio, che la dichiarazione di successione e conseguente voltura da parte del coerede-possessore a favore anche degli altri coeredi non implica "riconoscimento" del diritto altrui ai fini interruttivi dell'usucapione, in quanto tali operazioni non rappresentano un titolo idoneo all'attribuzione del diritto di proprietà, ma rilevano solo ai fini fiscali (Cassazione, sentenza del 12 giugno 1987, n. 5135).

Gli effetti dell'usucapione: trascrizione ed opponibilità a terzi

L'usucapione è, dunque, un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale).

L'acquisto del diritto si produce automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell'usucapione (possesso + decorso del tempo).

L'usucapiente potrebbe comunque avere interesse a formalizzare il proprio acquisto, per agevolare ad esempio la commerciabilità del bene. Qualora, infatti, volesse vendere il bene, dovrebbe trovare un acquirente imprudente che, in assenza di un titolo scritto, confidi sull'avvenuto acquisto.

L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione.

La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, n. 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, n. 2485).

Tale sentenza dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.

Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione. Tale domanda, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile. Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 n. 5 del Codice civile.

La trascrizione di cui al citato articolo 2651 ha natura di pubblicità-notizia, in quanto assolve allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Essa, a differenza di quanto avviene per gli acquisti a titolo derivativo, non rileva ai fini dell'opponibilità ai terzi.

Questo vuol dire che l'usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell'usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.

Lo stesso principio vale nel caso di iscrizioni pregiudizievoli (quale ad esempio l'iscrizione di ipoteca ad opera di un creditore), avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l'usucapione.

Al riguardo, la Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2000, n. 8792, ha confermati che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa).

Ne consegue che il notaio rogante nella successiva vendita del bene compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione.

Tale principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che:

  • questi non può essere a conoscenza dell'esistenza dei presupposti dell'azione in questione;
  • la domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione non è trascrivibil;
  • colui che agisce non è neanche obbligato a citare nel detto giudizio il creditore ipotecario, il quale non viene considerato litisconsorte necessario.

Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa.

Un possibile rimedio che potrebbe azionare il creditore ipotecario a fronte della sentenza dichiarativa dell'usucapione, è quello di propporre l'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 del codice di procedura civile,invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti.

In tale giudizio, il creditore dovrebbe dimostrare il dolo o la collusione in suo danno.

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  3. Presupposti per il riconoscimento del diritto al rimborso.