Contratto di locazione non registrato: nullità o inefficacia?

Il contratto di locazione non registrato è nullo e non è consentito lo sfratto; secondo altra tesi, è inefficace fino alla registrazione

La legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005) ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni, soprattutto per limitare il fenomeno dell'evasione fiscale relativa ai redditi percepiti "in nero" dalla locazione di immobili. 

In particolare l'articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005 prevede che "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Sul punto sono sorte subito delle questioni concernenti la legittimità costituzionale della norma.

In particolare è stato eccepita la violazione del diritto di difesa dal momento che tale norma condiziona la tutela civilistica, prevista per le locazioni, all'adempimento di un onere esclusivamente fiscale (la registrazione).

Al riguardo, è stato invocato l'articolo 10, comma 3, ultima parte, della Legge del 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del Contribuente), secondo cui: "Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto".

La Corte Costituzionale è intervenuta sul punto affermando la validità della norma.

In particolare la Corte ritiene che la norma in esame non ha carattere "tributario" bensì "sostanziale".

Essa infatti si limita a introdurre una causa di nullità del contratto, ma non pone condizioni all'esercizio delle azioni civili (Corte Costituzionale, ordinanza n. 420/2007).

La norma è quindi valida.

Precisato questo, occorre evidenziare in che modo è stata interpretata la sanzione di "nullità" di cui alla norma citata.

Vi sono due orientamenti: il primo propende per la nullità assoluta del contratto; il secondo per l'inefficacia del contratto, sanabile con la successiva registrazione.

Tesi della nullità

Secondo il primo orientamento, il contratto di locazione non registrato è nullo.

Ciò in ragione della lettera della norma, che parla espressamente di "nullità", per cui non vi è spazio a dubbi.

Riguardo il tipo di nullità, alcuni ritengono si tratti di nullità insanabile, con la conseguenza che:

  • il locatore ed il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione;
  • per le prestazioni già effettuate, il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di quanto indebitamente versato; il locatore, tuttavia, potrebbe chiedere la corresponsione di una somma a titolo di indennità per arricchimento senza causa, essendosi comunque attuata un'occupazione sine titulo;
  • è preclusa la possibilità di una sanatoria attraverso la registrazione tardiva del contratto;
  • il locatore, per ottenere il rilascio dell'immobile, non potrebbe agire con la procedura di sfratto, ma dovrebbe intraprendere un'azione ordinaria per occupazione senza titolo, più lunga e costosa di quella di sfratto.

A favore della nullità insanabile si sono espresse le seguenti sentenze:

  • Tribunale di Torre Annunziata, ordinanza n. 1344/2008;
  • Tribunale di Roma, ordinanza del 30 settembre 2010;
  • Tribunale di Milano, ordinanza del 26 gennaio 2010.

Altri, pur ritenendo si tratti comunque di nullità, ammettono tuttavia la possibilità di "sanatoria" attraverso la successiva registrazione, con effetti ex nunc (ossia dalla data della registrazione). Per cui, da tale data le parti possono invocare tutti gli effetti del contratto.

In tal senso, si sono espressi:

  • Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, ordinanza del 13 luglio 2011;
  • Tribunale di Bari, ordinanza del 24 ottobre 2011;
  • Tribunale di Napoli, ordinanza del 04 maggio 2009.

Tesi dell'inefficacia

Il secondo orientamento ritiene invece che il contratto di locazione non registrato rimane valido, ma soggetto alla condizione sospensiva della registrazione.

Se quindi il contratto viene tardivamente registrato, esso diventa efficace con valenza retroattiva dalla data del contratto (ex tunc), ai sensi dell'articolo 1360 del Codice civile, salvo le sanzioni sul piano fiscale per la tardiva registrazione e per l'omessa dichiarazione dei canoni percepiti.

A favore dell'inefficacia si sono espresse le seguenti sentenze:

  • Tribunale di Modena, sentenza del 12 giugno 2006;
  • Tribunale di Arezzo, sentenza del 30 gennaio 2007.

 

 

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