Acquisto degli immobili da costruire

Le garanzie dell'acquirente nella compravendita di immobili da costruire secondo il D.lgs. 122/05

Il decreto legislativo 122/05, in vigore dal 21 luglio 2005, introduce un pacchetto di norme volte a tutelare l’acquirente di immobili da costruire, considerato il contraente più debole.

Le principali garanzie poste dal d.lgs. 122/05 a favore dell’acquirente sono:

  1. obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria sulle somme versate a titolo di caparra o di acconto
  2. obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, a garanzia del risarcimento di eventuali danni dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
  3. obbligo di adeguamento del contratto preliminare ad un contenuto minimo di legge
  4. divieto per il notaio di procedere alla stipula di compravendita nel caso in cui non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca
  5. diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito ad abitazione principale
  6. esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili adibiti ad abitazione dell’acquirente
  7. possibilità di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento del contratto

Il d.lgs 122/05 trova applicazione per i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire per i quali:

  • il venditore è un’impresa o una cooperativa, e l’acquirente è una persona fisica
  • al momento della stipula del preliminare sia già stato richiesto il permesso di costruire e la costruzione non risulti ancora ultimata

Le tutele previste dal d.lgs 122/05 operano in momenti diversi come segue:

alla stipula del preliminare

  • obbligo di consegna della fideiussione
  • obbligo di adeguamento del contratto preliminare ai contenuti di legge

dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo

  • facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo
  • divieto per il notaio di procedere alla stipula del rogito in assenza di titolo di frazionamento, o cancellazione ipoteca o pignoramento

all’atto notarile definitivo

  • obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria

dopo la stipula del definitivo

  • diritto di prelazione
  • esclusione della revocatoria fallimentare

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