Il decreto legislativo 122/05, in vigore dal 21 luglio 2005, introduce un pacchetto di norme volte a tutelare l’acquirente di immobili da costruire, considerato il contraente più debole.
Le principali garanzie poste dal d.lgs. 122/05 a favore dell’acquirente sono:
- obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria sulle somme versate a titolo di caparra o di acconto
- obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, a garanzia del risarcimento di eventuali danni dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
- obbligo di adeguamento del contratto preliminare ad un contenuto minimo di legge
- divieto per il notaio di procedere alla stipula di compravendita nel caso in cui non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca
- diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito ad abitazione principale
- esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili adibiti ad abitazione dell’acquirente
- possibilità di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento del contratto
Il d.lgs 122/05 trova applicazione per i contratti preliminari di acquisto di immobili da costruire per i quali:
- il venditore è un’impresa o una cooperativa, e l’acquirente è una persona fisica
- al momento della stipula del preliminare sia già stato richiesto il permesso di costruire e la costruzione non risulti ancora ultimata
Le tutele previste dal d.lgs 122/05 operano in momenti diversi come segue:
alla stipula del preliminare
- obbligo di consegna della fideiussione
- obbligo di adeguamento del contratto preliminare ai contenuti di legge
dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo
- facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo
- divieto per il notaio di procedere alla stipula del rogito in assenza di titolo di frazionamento, o cancellazione ipoteca o pignoramento
all’atto notarile definitivo
- obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria
dopo la stipula del definitivo
- diritto di prelazione
- esclusione della revocatoria fallimentare